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牛刀:房价泡沫将使无数家庭的二十年财富被灭掉

2013年04月11日 09:01   阅读:408
作者: 苏州女郎   /user/space?oid=20372

来看看被我们称为第三次财富潮,也就是地产狂潮。我可以这么说,除了2007年以前的买家外,大家全体都是输家。什么原因,大家都知道,你买的房子即使名义价格上涨,也远远赶不上货币贬值的速度,不懂此理者当然大有人在,不过都属于欺骗买房人而已。有个网友算了一笔账,怎么算怎么是亏。

假设已有一套房,现在再以1万元/平米,投资一套总价100万元的新房,假设3年后房价涨到120万元再出售,扣除资金成本、利息、税费,自己还能剩多少纯利润?

首先,买房人需要支付6成首付,即60万元。另外40万元,申请商业贷款,贷30年,贷款利率为基准利率6.55%的1.1倍,即7.205%,按等额本息法,每月要还房货2716.51元。前3年的利息成本,约为7万元。

由于是第二套房,需要缴纳房屋总价3%的契税,即3万元。带电梯的房子,维修基金为120 x100=1.2万元。

根据以上数据,这套房3年后出售时,将要承担的总成本(不含出售时的税费)为7万十3万十1.2万=11.2万元。

假设这套房3年后以120万元(双方各自付税)出售,买卖双方还要缴税费和中介费。若按差额20%征个税,个税=(120万-100万)x20% =4万元。营业税=120万x5.6%=6.72万元。中介费=120万x1.2%=1.44万元。卖家要缴的税费和中介费一共为12.16万元。(假设买家是首套房,买家要缴纳契税120万x1.5%二1.8万元,还要缴纳中介费120万x2.4%=2.88万元,买家一共要支付4.68万元)。综上所述,这套房的总投资成本及交易成本,累计为11.2万+12.16万=23.36万元。

而这套房的账面升值为:120万-100万元=20万元。20万-23.36万=-3.36万元。

算下来,100万元买下这套房,3年后以120万元出售,不仅不赚钱还亏了3.36万元。

如果这60万元不作为首付投入房地产投资,而拿来存银行,收益有多少?部分银行3年定期存款的利率为基准利率1.1倍,即4.675% , 60万元3年定期存款的利息=60万元x4.675% x 3,约等于8.4万元。

那么,是谁在赚钱呢?一是政府和银行,在房产上不仅赚取土地出让金还有大量的税费,可以说占到房价的60%左右;二是开发商,大家也看到,中国能够上富豪榜的绝大多数是开发商,就知道他们享受垄断的暴利,具体我就不说了;三是地方官员加大了灰色收入,比例大约占房价的10%至25%,看区域和楼盘情况而定。炒房客有赚钱的,但是,大量的人已经跑不出来了,根本也无法盈利。

所以,这一轮所谓的财富潮实际上是官商勾结掠夺全民财富的结果,根本称不上财富潮,反而将有些家庭财富搜刮一空,甚至他们的房贷必须要付出十几年甚至几十年的努力。最后是越来越多的需要住房的人更加买不起房子。这是本质,也是最后的结果。

至于国五条的推出,时机的选择是多么精妙,正是在美元上涨的同一天。为这个问题,我考虑了很久,联想起北京上海一系列的炒作,其实都是为了国五条做出铺垫。这次炒作北京房价上涨最早的人是贾康,身份是财政部税务研究所所长。这就很奇怪了,我和贾康尽管不是很熟,但是,都是中国人,也都是在中国许多城市天天飞来飞去的人,少不了大家常见面,也一同在中央电视台做过节目,印象中他并不是一个炒房客,也与他的身份不相符。那么,他出面炒作房价上涨是不是有别的什么目的?而且,他当时的炒作新闻在网上铺天盖地,一套房子一夜之间涨价70万传遍全国。

现在想起来,国务院要推出房地产新政,而且涉及的是税收,一定要找到充分的理由,这个理由就是压不住房价上涨,没有办法而为之。所以,舆论上一定要配合,而说不准贾康本身就是这次房地产税收政策的制定层面人物之一,也就是说他早就知道要推出这个政策,只是苦于找不到时机,但是,无论如何要赶在两会开始之前,这样贾康自然就是最合适的人选,由他出面炒作北京房价暴涨可信度一定很高,再配合房叔房姐的炒作可以形成一定的热度,再顺势推出国五条,以及后续一系列政策,开发商和中介公司、炒房客都无话可说,一下把他们的嘴都封上了,让开发商、中介公司和炒房客都哑口无言。真是一着妙棋。

事实上,当时,北京投机炒房也很严重。我的一个朋友是中南海卫士,在北京服役8年,也是北京户口,居然有一群炒房客找到他,用他的身份去炒楼,给他不菲的费用,这种行为俗称买“房票”。当他征求我的意见是,我让他一口回绝,不收炒房客的钱。这位卫士立马回绝了。这件事可以看出有多少人在北京挖空心思炒楼。还有一个天津的朋友告诉我,天津的炒房客七八个人正在互相凑钱去北京炒楼。还有一个浙江的出口企业老板,刚刚拿到一笔出口退税的资金,往年都要用这笔资金进原材料(行情专区)以便保证生产,但是,现在生意不好,一大笔钱放在这儿很难办,也准备去北京炒楼。就我一个人都知道周边的这些事,可想而知,有多少人准备去北京炒楼。现在,彻底断绝了他们念想。投机炒楼的风险无疑正在加剧。

那么,展望未来,中国人的财富潮泛起在何处?要正确认识中国房价泡沫才能寻找到方向。因此,我们必须首先回答一个问题,那就是大家普遍关心的中国超发的货币去了哪里?就如同中国的产能早已过剩一样,中国的货币不仅效率低下,而且,出现大量过剩。房地产泡沫有多大,货币泡沫也有多大,不仅如此,货币在政府债务和黄金等贵金属上,也已经流逝巨大。所以,人民币在流通领域不是太多。这并是说,黄金和不动产具备吸收货币的功能,而是创造出来的货币没有效率。截至2012年年末,中国的M2/GDP达到1.88创下新高。而同期美国的M2余额为10.04万亿美元,截至2012年3季度,GDP为15.81万亿美元。这是什么概念?等于是中国一块钱的货币供应,只撬动了五毛钱的GDP;而美国,一美元拉动最少1.5美元的GDP. 这就是效率的问题。中国货币再多也没有用,因为都变成了死钱。从另一个数据也可以看出,中国劳动率的水平与美国相比,只等于十八分之一,也就是美国一个人创造的劳动价值相等于中国18个人创造的劳动价值,人口多又有什么用?

货币多了,在汇率自由浮动的环境下,对美元产生的一定是天量的贬值。那么,也就是说在未来的某一天人民币自由兑换后,一切就会体现出来。换一句话来说,如果现在储备美元,将来的收益就非常大,而且,远比黄金更加便捷,不存在无法兑换的问题,因为美元才是全球永恒的硬通货,起码在20年之内不会改变,并不是其他国家不想改变,而是无法撼动美元的储备货币地位。所以,将人民币兑换成美元将成为长期投资的选择,现在的6.2元也可能就是深圳当年的原始股,突然会翻几倍甚至几十倍。前苏联在解体前,一美元兑换2卢布直接跌倒20卢布,等于贬值了10倍。这个很能说明问题。中国的危机一旦爆发,最后的结果就是兑美元的贬值,而且,一定是天量的。

历史的看,1980年兴起的出口企业的创富潮在2008年就给灭掉了,很多人破产跑路才捡到一条命;1990年兴起的股市创富潮在2011年给灭了,至今还有股民在6124点站岗;2013年开始,从2000年开始的房地产创富潮就要结束了,无数的家庭和私人投资者十几二十年的财富也会给灭掉,来不及跑的已经完全跑不掉了。


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