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租房比买房经济便利,租客怎么防范租房风险

2013年05月03日 13:27   阅读:438
作者: 牟树兆   /user/space?oid=20666
在国内,虽然租到3~5年甚至租赁时间更长的长租房并不多见,但也并非没有可操作性。认清长租房的优势和劣势,有的放矢地去寻找合适的房源和房东,是找到安稳、便利生活的第一步。

租客怎么防范长租房风险

在国外,由于租赁市场的相对完善和民众习惯,许多人都会选择长期租住房屋而非一口气买房居住,年轻人租房的比例则更高。而在国内,虽然越来越多的人已经改变观念而愿意尝试中长期的租房生活,但考虑到整体市场环境和相关政策的不够完善,往往会遇到不少困难和阻力。长租房究竟好不好?该怎么去找到合适的长租房呢?

长期租房可行吗

其实,相对来说,北、上、广、深等一线城市由于出租房房源较为充足、租房市场需求旺盛,较为长期的租房还是有一定接受度的。今年准备结婚的小牛就对租房生活较为中意。“我和女友正在四处找可以租住5年以上的房屋,这样就不需要老搬家,可以适当装修、买些品质不错的家电和家具,像住在自己家里一样!”小牛表示,他愿意选择一套长期租赁房作为过渡使用,以后有钱了再买新房,把原来的出租房转租出去,收益也会不错,这样可以做到两全其美。

另外,小牛认为楼市存在着一定泡沫,从经济角度来说长租房也会更为灵活和划算。“而且租房不如意了,可以换租。但买房不如意了,换房的成本太大。”小牛又觉得,既然是长期租房,房东应该给更多的租金优惠才对。这样,租房客才能踏实地住在房间里,并且尽己所能爱护房子,但让他失望的是接触了几个房东都并不愿意签订长期租房合同。同时,还有不少身边的朋友也提醒他说,长租房在今后的落户、孩子上学方面都有不少问题,就算一时找到了合适的房源,房东三两年就强行涨租、把人赶跑的事情也比比皆是。

归结来看,长租房在许多时候都比买房要更为经济而便利,也有着诸如拎包入住、灵活更换、选择面更广等优势。只不过在国内,也还是有不少让人担心的问题。比如没有归属感,不能随意装修、置办家电;担心房东涨租、催租,提前毁约收房;担心房屋质量、邻居人品、小区治安状况;孩子没法落户,入托、入学需要掏择校费等等。这些问题该如何解决?

国外是怎么做的

在租赁市场相对完善的德国,租房已成为德国民众的住房首选,这主要得益于完善的租房制度。

首先是房租的“指导价”制度。德国的房租并不是由供求关系所定,而是由政府、房客协会和房屋中介三方讨论形成“租房价格表”,成为权威的“合理价格”,必须依此收租。

其次是严格的法律保障。德国租房市场的繁荣,很大一点在于德国法律对于房客“一边倒”的保护。比如,严格规定了房租涨幅在三年内不得超过20%;房租超出“合理价位”的20%将被视为“房租超高”的违法行为,会被课以巨额罚款,超出50%将直接被视作“房租暴利”的犯罪行为,房主甚至会被判三年徒刑。

对于业主“驱逐租客”等行为,德国相关政策规定,即使租客有欠租违约等行为,业主也要出示足够证据,然后由执法人员实施收屋。为了防止业主收回再租,法律规定执法人员协助收屋的租房在一定时间期限内不得再次出租。

考虑到国内房地产市场调控和房价走势等种种因素,可以说通过长期租房来过上一段较为安稳、压力也较小的日子(或过渡时期)也是许多人都值得选择的方案,但中国的租房市场法制与诚信的环境尚不能很快得到改善,愿意长期租房的人又越来越多。那么,我们又该如何去选择呢?

认清优劣 注意沟通

应该说,在国内租到3~5年甚至租赁时间更长的长租房虽然相对而言并不多见,但也并非没有可操作性。认清长租房的优势和劣势,有的放矢地去寻找合适的房源和房东,是找到安稳、便利生活的第一步。

具体来看,第一步是要对你的租赁目标有一个清晰的认识。租房的大致总年限是多久;租房的目的如何(比如育儿、换工作前的过渡等);目标区域及其大致房价、租赁价;对房屋的具体要求(小区环境、装修程度、家电配备等)。在制订清楚相应的计划之后,再带着这份清单及希望长期租房的意愿去寻找房源、委托中介。这样,既可以免去不少交涉上的麻烦,也可以明确自己的目标。

第二步就需要一定的耐心和技巧了,也要有合适的方针。考虑到国内租房市场的现状,大部分房东也都担心租户出现各式各样的问题、引来各种各样的麻烦,又由于租金逐年上涨、通胀问题存在等因素,往往更愿意接受一年一签、两年一签的合同。不过反过来看,如果能够在获得不错租金收入的同时,找到一个稳定又不惹麻烦、省心省力的长期租户,房东也自然会非常乐意。那么,我们要做的显然就是尽可能寻找并通过交流来与房东达成多方面的共识。

比如租金方面,上述案例中小牛的观点就并不可取。一些商业旺铺的出租往往会选择签订价位高于当前区域租金水准、但年限很长的合同,就是考虑到了今后租金的上涨和房东资金回笼、稳定收益的取舍。因而,适当探讨商定一个平均年租金高于当前均价的长期价格才是比较合适的。这样,租户和房东双方都获得了长期来看最为合适的价格,也能够保证其稳定性。

第三,借鉴国外的经验,签订详实而明确的合同也是必不可少的。物件损坏维修如何处理;水电费用如何结算;违约责任如何;涨租、退租情况如何处理;租金支付方式如何等等。有条件的,还可以考虑国外常见的租房保险。总体而言,就是要尽可能地保障自己各方面的权益,避免纠纷、也避免出了问题无法解决。

最后,适当的沟通也是很需要的。既然租户和房东想要达成一个长期的互惠互利关系,互相不找对方麻烦,那么作为租户就应该与房东进行适当的沟通和交流。如此一来,努力做好一个“本分”、“靠谱”的租户,既可以加深房东对自己的好印象,也为长期租赁打了一个好基础。即使今后遇到大大小小的问题,也可以用最妥善地方式去协调解决,要知道租赁环境也是双方共同构建的


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