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理财案例-投资房回报低变现后重新规划

2013年05月19日 12:03 转载自:新京报   阅读:510
作者: 苏州女郎   /user/space?oid=20372

个案资料

李先生,29岁,国企职工,年薪15万元(税后),有五险一金及企业年金。王女士,26岁,民企职工,年薪8万元(税后),有五险一金及电话、交通补助1000元。

目前3套房产。父母住一套一居室,市值150万元,自己住一套两居室,市值200万元,一套两居室出租中,3900元/月,市值280万元。

20万元轿车一辆。7.5万元存款(3个月定期)。500元/月基金定投,300元/月黄金定投。商业保险两份,王女士养老一份,5000元/年,李先生重疾一份,890元/年。

母亲家中宅基地待拆迁,具体时间未定,补偿金额未定。

负债情况:公积金贷款3900元/月(30年期78万元)。车贷2000元/月(3年期6万元)

每月生活支出:2000元。

家庭财务状况分析

家庭资产组成不平衡,资产流动性差。李先生家庭主要资产共计657.5万元,其中房产630万元,汽车20万元,存款7.5万元。房产占家庭总资产的比重过大,达到95.8%。除自住房外,投资性房产280万元也占家庭总资产的42.6%。对比之下,家庭流动资产仅7.5万元。可见,李先生将家庭资产主要投资于房产领域,但是这样的资产高度集中将会使家庭面临较高的风险,一方面是房产变现能力较差,另一方面,房地产市场如果出现波动,可能造成家庭资产的大幅缩水。此外,国家不断推进房产税改革,李先生一家将来可能面临额外的税收负担。

李先生一家每月薪金及补助收入约为19250元,支出约9190元,包括生活支出2000元,还贷本息合计5900元,理财支出800元,保险支出平摊至每月约490元。家庭自由储蓄额10060元/月,储蓄率52%。由于自由储蓄率的计算已扣除了家庭理财支出以及还贷本息支出,因此一般以10%为目标值,显然李先生一家自由储蓄率偏高,资源的利用率不足。

房租年收入4.68万元,房产价值280万元,相当于年收益率1.67%。按当前市值计算房屋租售比已达1:718,而国际标准为1:200-1:300,如此大幅度的偏离表明房产投资价值已相对较低。

投资房变现构建新投资组合

理财目标

目前家庭理财产品较少,主要是房产投资较多,如何理财,尽快还清贷款。

针对李先生家庭目前的投资理财状况,建议按市值280万元将投资性房产变现,加上7.5万元定期存款,一同构建新的投资组合,达到分散投资分散风险的目的。

李先生夫妻比较年轻,收入稳定,所在单位五险一金保障较为齐全,因此风险承受能力较强,建议按照6:3:1的比例将该部分资产分别投资于股票型基金、债券型基金及稳健类投资工具(该投资组合预期收益率为9.4%)。

(1)股票型基金。该部分投资比重60%,约172万元,根据以往经验,长期投资预期年化收益率12%,推荐投资品种:工银红利、广发消费精选、华夏全球精选等。

(2)债券型基金。该部分投资比重30%,约86万元,预期年化收益率6%,推荐投资品种:工银增强债券A、易稳健收益A等。

(3)货币型基金、银行理财产品等。该部分比重10%,建议投资货币型基金、工行“稳得利”理财产品、一年期定期存款等,年化预期收益率4%。

此外,建议将家庭自由储蓄率控制在10%左右,即保留每月自由储蓄额2000元,另外约8000元可用于增加定投金额扩大理财储蓄积累,以及提高贷款月供以尽快还清贷款。建议基金定投和黄金定投金额分别提高至每月1000元,贷款月供酌情提高至每月4000-5000元,其余按前文所述投资组合进行追加投资。

母亲家中宅基地待拆迁,但具体时间和补偿金额未定,暂不做具体安排,待落实后可考虑用于一次性提前还贷,或者作为额外的子女教育金。

现有住房出售换购学区房

理财目标

孩子出生后(2013年7月)如何为其准备全方位资金(人身保障、学区房、教育资金、出国费用)?

2013年7月孩子出生后的教育资金安排情况大致为:2020年为子女入学准备学区房,通过将现有房产出售后增加100万元投入换购实现。2020-2032年小学至高中阶段每年教育投入5万元,高中毕业后送子女出国留学,2032-2038年大学至研究生阶段共6年,预计每年费用25万元。

家庭现有理财资产287.5万元,如果每年增加理财投资约5万元,今后25年间理财投资平均预期收益率假设5%,到2038年子女25岁学成归来,李先生夫妇分别54岁和51岁面临退休,届时家庭理财资产余额约为689万元,既完成了子女的教育,又实现了财富的积累。

为父母投保重大疾病保险

理财目标

双方父母退休养老、医疗保障如何更好解决?是否需要统一购买保险?(四位老人都有养老保险以及相应退休金)

双方父母除现有养老保险及退休金外,还应补充部分医疗保险及重大疾病保险,保障将来可能面临的大额医疗费用支出。根据目前的医疗费用水平,建议投保重大疾病保险保额20万元,年缴保费约5000元。

此外,建议李先生夫妇分别以对方为受益人购买定期寿险,以保障一方发生意外时家庭其他成员生活经济来源。待孩子出生后,为孩子投保包含意外、疾病、医疗等在内的少儿综合险。

为购车计划设立专项基金

理财目标

目前正参与汽车摇号,预算如何准备(10万元)?

目前机动车号牌有效期为6个月,因此,10万元购车预算的准备期不少于6个月。建议为该计划设立专门的购车基金。

可从现有理财资金中拿出3.5万元投入本基金,同时每月拿出储蓄额5000元投入该基金,并将该基金内的资金参照前文所述建立一个投资组合,按照9.4%的预期收益率计算,如果李先生摇号立即中签,那么6个月后指标到期前,购车基金已积累6.7万元,只需再从理财组合中拿出3.3万元,即可实现购车预算。

如果李先生半年之后摇号中签,那么1年后指标到期前,购车基金中已积累资金10.1万元,成功完成预算积累。半年后如果还未中签,则可停止向购车基金供款,待到中签后直接提取基金即可。


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