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不买股票这辈子发财没戏?能买房的还是要去买

2014年12月12日 07:26   阅读:1447
作者: 陈苏洁   /user/space?oid=20546

短短10多个交易日,沪深两市股指就上涨超过15%。这样的收益率,怎能不让人心动?配合这股市行情,券商们给出各种看多后市的理由,更使牛市预期,越来越接近现实。这个时点还不买股票,真的会错失一波大行情?

不过,把“时点”放至楼市,似乎也是一个机会。因为最近央行降息,使得贷款买房更划算了,加上楼市调控政策有些松动了,楼市需求上去了,房价会不会也是一个箭步就向上“跑”了?

“小伙伴们,赶紧买房,赶紧炒股了!”这话或许没错;但资金盘子有限,究竟买房还是买股,对很多人来说仍然是一道选择题。

站在买股的立场,有券商如此评价:中国居民家庭配置房地产的比例可能已经到了阶段性的拐点,未来股市和债市等将是新增资金配置的重点去向之一。

站在买房的立场,房产中介人士又会这样劝说:虽然过去这一年房价有些下跌,但这些年购房的人肯定没有亏的;相反,股市变化无常,风险较大,尤其不建议房主卖房进股市。

买房PK买股,不妨看看我们身边人如何选择。

全球投资最牛的人—耶鲁基金投资总监大卫·斯文森和巴菲特都说过类似的话:要想致富,一定要在股权上投资有足够的分量。比如,比尔·盖茨靠买一只股票发财;巴菲特靠买一篮子股票发财致富。“但是如果你不买股票,这辈子发财是没戏了。”

做了股东,当不了房东

这一轮行情,融融整整盼了6年多,随着账户资金一下子增加了30多万元,她和老公又陷入希望和恐惧轮回间:牛市刚起步还是昙花一现?赚的钱能买多大的房子?

融融被兄弟姐妹公认为财商最高。1998年,大家还等着轧单位福利分房的末班车,融融在分到徐汇区新华路上一室半住房后,用家里全部存款,又借遍了兄弟姐妹,在杨浦区最闹猛的控江路鞍山路上买了一套二室一厅,单价每平方3700多元。当时,兄弟姐妹吓坏了:这么贵你做啥要买啦?不是分到房子了?

让融融想不到的是,仅仅一年后,1999年519行情爆发了,兄弟姐妹欢天喜地冲进股市,每周回娘家,饭桌上谈的全部是股票。踏空的滋味就像猫爪挠心,她不止一次和老公后悔,晚一年买房就好了,从股市赚到钱再买房也不用借债了。还好还好,到2002年她还清买房借的债时,房子每平方米单价已经涨到5000多元了,融融又庆幸自己买对了房。她卖掉了控江路上的二室一厅,在普陀区大华地区买了一套三室二厅,一家三口住得十分宽敞舒适,让兄弟姐妹好生羡慕。

2007年,牛市又来了,夫妻俩一商量,这回绝不能再踏空,可惜手头没多少钱。融融做出了一个让兄妹吃惊的决定:卖房炒股。理由是:房价不会一直涨的,100多万压在房子上面,房价不涨,投资就是亏损的。不如到股市里赚一票,再买徐家汇的三房二厅,啃个甘蔗两头甜。

卖房所得109万元全仓买股,牛市里闭着眼睛买股票也会赚,到2008年融融账户盈利50%了。兄弟姐妹赚了钱后,都赶紧去买房,小弟弟用股市盈利做首付,贷款在浦东康桥买了套连体别墅。但融融不舍得就此罢休,那时,夫妻俩最快乐的事就是每天算股票账户里的钱又增加了多少,离买三房二厅还差多少。风云突变,股市开始难做了,开始跌跌跌了,融融账户盈利开始做减法了。她不甘心煮熟的鸭子又飞了,总幻想着股市还会东山再起。到2008年6月,股市一个十连阴,融融账户盈利只剩10%了,再不撤就要套牢了,才不得已将全部股票卖出。

让她想不通的是,股市涨,房价也像比赛一样跟涨;股市跌,房价还在涨。此时,她有点慌了,生怕房市再踏空。她手头的钱自然买不起徐家汇的三房二厅,退而求其次,再买大华房子吧,但大华的房价也今非昔比了,一家三口只能挤在新华路的一室半里。儿子已经26岁了,眼看着要谈恋爱结婚,可房子在哪里?家里地方小,东西放不下,只能放在纸板箱里,堆到天花板。兄弟姐妹来做客,个个皱着眉头,一点不客气地说:这房子住得难受死了。

机会也不是没有,金融危机爆发后,2009年初,莘庄一楼盘每平方米降价3000元,亲戚得知消息后赶紧叫她来买房,但融融前怕狼后怕虎,既怕房价还要跌,现在买了亏本;又怕股市再起,买了房就没炒股资本了。买还是不买?在她犹犹豫豫间,房价稍一探底呼地一下又上涨了。

从2008年至今,融融的生活质量大幅度下降,她没有出去旅游过,很少买新衣。周一到周五,谁约她都不出来,每天就坐在电脑前看股市行情。靠打新股,每年倒也有10%的收益,但是,每当想买房时,她就沮丧:如果买房,把新赚的钱等于都还给了房市,还不够。她只盼望着再来一次牛市,让她赚出买房的钱。

牛市终于来了,融融又像打了鸡血一样情绪高涨。在最近一次家庭聚会上,兄弟姐妹互相交流哪个股票好,在哪个股票上赚了多少。融融忽然发现,以前她家 条 件 最好,但现在她却落在最后,虽说手头有200多万元,但兄弟姐妹都买了两三套房子,一套房子现在就是四五百万,小弟当初69万元买的联体别墅如今售价600多万元了。比她小两岁的妹妹是坚定的买房派,存款够首付就买房出租,每次买房都“倾家荡产”,从2008年来一连买了三套小房子,每月收租近9000元,儿子结婚、自己将来养老都有指望了。而自己,从率先买房、住大房到憋屈蜗居,从家庭“首富”到末尾,这一切,究竟是卖房错了,还是炒股错了?

在饭桌上兄弟姐妹几次提醒:这次炒股不要再捂股了,赚到钞票就去买房子。你们小房子住住就算了,可儿子要房子结婚啊!融融连连点头:这次心态一定要好,肯定好。

但她心里有点没底:炒股不套牢还要赚,起码要赚100万元,本利才够儿子买房付首付、装修、结婚办喜宴,自己也备点养老钱,肩负这么多的使命,炒股动作会不会变形?

此时一搏,为买更好的房

已有首套住房又手握百万资金的市民开始犯愁了:这个时点,是买房好还是买股好?

“卖掉房子买股票。”听到国泰君安首席经济学家林采宜的投资建议,阿锋好像底气更足了。在经历整整两个星期的纠结盘算后,他最终决定—用买房的首付款杀进股市!近两个星期以来,A股上证指数已从2400一路飙升到2800。

像林采宜所说的“卖房买股”,如此激进不太现实,因阿锋只有唯一一套住房。也正因为如此,他特别羡慕身边的“房东”,早就坚定了“买房任何时候都不会错”的信念,加上自己的工作收入也非旱涝保收,就一直琢磨着拥有一套小房作投资,来获得更高的投资回报率。

“在金融风暴后的上一轮货币宽松中,投资房产的人不少收益翻了倍,而投资股市赚钱的人则不多。”

“虽然过去这一年房价有些下跌,但是这些年购房的人肯定没有亏,从投资价值来讲,房产肯定比股市好。”

在阿锋收了买房的心之前,这些话总是在他耳边飘。是什么最终坚定了他“弃房买股”的决心?

先说说阿锋的情况:80后一枚,小白领,有个幸福的家庭,娃刚满2岁。目前,阿锋的家庭月收入在2万-2.5万元间,除去房贷和柴米油盐等固定开销外,每月还能存下8000元左右。

五年前,阿锋靠工作7年省吃俭用下来的60万元当首付,买了属于自己的第一套房子,也就此成为房奴,两口子每个月按揭还贷7000多元。好在当时还享受到了难得的7折贷款利率优惠,而且双方公积金共贷款了80万元,还贷压力还不算大。

婚后,阿锋夫妇的理财主要分为两部分,阿锋是高风险的炒股派,目前证券账户里有近百万元;而阿锋老婆则是稳健型,一部分用于购买收益在8%-10%的 P2P理财产品,还有月收入的四分之一购买基金定投,算下来赚点小菜钱补贴家用不成问题。

近两个月来,股市像站在风口的牛那样疯涨,阿锋想到的第一件事,就是把钱取出来去买房,圆自己的不动产投资梦。

于是,阿锋和老婆一起盘算手中的资产,大约可以拿出150万元来投资。首付三成没戏,五成的话选择就不多了,所以预算在300万元上下的房子。如果超了预算,还得想办法筹点款。

环顾一圈后,阿锋将目光锁定上海西区某开发中的商务区,根据规划,未来这里会建成现代服务业的集聚区,落地不少企业,带来大量人流。目前某楼盘90多平方米的精装修房售价360万-380万元,在阿锋看来,五年后这里发展应该不错,租房不愁没有市场,如果转手也绝不会亏。

当他心动万分时,央行宣布降息了。阿锋也听到,降息其实是对房地产行业的刺激,尤其是贷款利率的下调对极缺钱的开发商来说更是一个利好消息,这意味着房地产开发商从银行得到的贷款利率更低,融资成本也随之降低。而对于购房者来说,首套房的利率折扣将明显增加。之前阿锋了解过,各大银行均没有利率折扣。

多重利好之下,阿锋更蠢蠢欲动。但是静下心考虑,长远来看,此时投资买房是否划算?

首先,阿锋手头的闲置资金150万元还不够首付,需要筹款。其次,全部用于买房后,每月贷款压力陡然上升。看中是期房,首付今年底就要付清,却要到明年年底才能交房,生活质量一定会受影响。即使到时候能以房租来抵扣贷款压力,也需要一年时间的空窗期。“万一这波行情真的能到万点呢?”阿锋左顾右盼。

最重要的是,在阿锋的近五年规划里,还必须给儿子置办一套学区房。未来小学哪里读?住哪里?一切还没有头绪,也不知该投向何处。阿锋担心,如果现在贸然买了投资房,可能到时候房子所在区域还没开发完善,房价走势不强劲,反而不够资金购买日日涨的学区房了。

“我不奢望能依靠炒股的收益赶上买房投资的回报。在资金有限的情况下,得赶一波现在的好行情,为未来买刚需房打基础。”阿锋说,为看得见的刚需加把力,才是当务之急。

当然,股票的风险不言而喻,阿锋决定还是合理配置,不把鸡蛋放一个篮子里,该割肉时就割肉,否则就会像上一波牛转熊时那样“万劫不复”。

现在,每天紧盯盘口的阿锋还自我安慰:全球投资最牛的人—耶鲁基金投资总监大卫·斯文森和巴菲特都说过类似的话:要想致富,一定要在股权上投资有足够的分量。比如,比尔·盖茨靠买一只股票发财;巴菲特靠买一篮子股票发财致富。“但是如果你不买股票,这辈子发财是没戏了。”

买房是必需,买股来调剂

这段时间,最热的话题莫过于股市。朋友们在一起闲聊,动不动就会扯到股市上。

“最近这股市行情也太火了点吧。”陈炜说着这句话,看似不经意,听上去却有些许无奈。就在11月底,他刚刚做了一笔大额的投资,就是买房子现在要说炒股,手头已无多少弹药。

不过,从陈炜的投资选择来看,这次买房子,也算不上真正的投资,充其量就是改善住房条件,而且是必须要改善的。因为陈炜小两口差不多明年年中就要迎来小宝宝的诞生,目前一室一厅的小房子显然不够住了。加上宝宝,再加上自己的父母也要从外地过来照顾宝宝,必须要买一个三室的房子。

话说这次买房子,陈炜从看房子,到做决定,到办手续,前后也就两个月时间。

朋友们都夸他效率很高,而且买房的时机也踏得很准:一是央行刚刚出台了房贷新政,明确“认贷不认房”,对拥有一套住房并结清相应购房贷款的家庭,再申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷政策,首套房房贷最低首付款比例为30%,利率下限为贷款基准利率的0.7倍;二是,上海随后就调整了普通住房标准,普通住房标准提升了,也让陈炜大大受益,因为他买的房子按新标准执行才进入普通住宅行列,所以可以享受房贷新政,在相关税收上也可以节省不少;三是,央行两年多来首次降息,虽然陈炜在办理贷款时没赶上,不过没关系,过了12月,到明年1月也能享受到降息的福利了。

说到这一点,陈炜自己也觉得自己赚到了,“这功劳还得归于我们家宝宝,谁让他来得太及时呢。我们原本也想过买房子的,但一直没太认真,看房子也是有一搭没一搭的。直到9月老婆确认怀孕了,才觉得买房这事儿其实挺急的,于是就赶鸭子上架,抓紧时间操办起来。真没想到,一下子来了这么多利好消息。”

仅仅从买房子的角度,陈炜买得很合时宜。因为利好刺激需求,楼市成交量上去了,房价还是会上涨的。但既然是自住房,涨了也不会变成收益。“到时候,搬了新房后,小房子腾出来,看看能不能租个好价钱。”

聊及股市话题,陈炜坦言自己心里真的有些痒痒的,因为周围的朋友们都又开始买股了。而且,在公司里,同事聚在一起聊行情、聊股票也是常事,比如今天谁谁谁的股票涨停了,谁谁谁的股票账户里又多了多少钱,还有各种消息“大碰撞”,哪个板块有利好,哪家公司可能会重组,等等。总之,最近这段时间里聊股市其乐融融。

“看看这大盘行情,一路上涨的态势,不是手里没有弹药,我也真想进去搏一把。”陈炜说自己其实挺喜欢分析行情、研究股票的,大学里学的就是金融,虽然最后到互联网公司工作,没有从事相关行业,但也算是半个专业人士。“在公司里,我都帮着他们分析行情,也从技术面帮着看个股,同事们赚钱了,也会请我吃个饭、喝杯咖啡。”

陈炜还透露了个小秘密:“我虽然没有弹药炒股,但几年前套牢在股市里的还有个几万元,趁这波行情启动,也要动一动了,尽量把亏损弥补回来。”

换个角度来看这件事,陈炜觉得:“钱多,炒股刺激,钱少,就轻松一点,赚点零花钱,也算没有错过这波行情。”总之对于他而言,买房是必需,买点股票也算是一种调剂吧。

“钱多,炒股刺激,钱少,就轻松一点,赚点零花钱,也算没有错过这波行情。”买房是必需,买点股票也算是一种调剂吧。

在这一轮股市行情中,如果挣钱了,怎样保住胜利果实?大多数炒股人心里的算盘珠子噼里啪啦响:能买房的话,还是要去买房子。

虚高开价怎避免

不管是刚需买房还是投资买房,都会考虑一个问题:哪些房子升值空间大?

看地段,不必赘言。还要看地区发展规划,看是否靠近轨道交通,是否靠近医院和大型商业设施,是否是学区房,等等,这些选房标准大多数人已经明了。在以上条件相似的情况下,房龄因素就很重要了。一般而言,房龄在10年内的房子升值最快。10年以上的房子不少外观已有旧相,小区停车难显现;小区有游泳池的大多也已经关闭,绿化环境等维护也有点漫不经心了,因此房龄10年以上的房子升值幅度明显不如房龄10年内的次新房。

在房型选择上也有名堂,年轻人经济条件如搭得够,尽量买大房,将来成家有孩子了也不显局促。根据政策,首套房不仅首付低贷款利率可打折,而且面积再大也不计房产税。而二套房不仅首付大增,贷款利率也可能高于基准利率。并且,二套房加上首套房面积超过人均60平方米,超额部分就要征收房产税。

很多人是以小换大,差地段换好地段,因此需要先卖房后买房。买卖二手房最吃不准的就是价格是否合理。房东想卖个高价,买房人想捡个皮夹。有人喜欢先开一个高价,无人问津再降价;有人喜欢低开高走,先以低价吸引眼球,一看中介纷纷来电,马上跳价。其实,除非房子地段好、房型好、房龄新、周边环境好,否则价格低开高走反而不利。因为老房子老小区,房型本身就有不少缺陷,比如朝向、暗卫等,买房人本来就容易动摇,因此比较适宜的是高开低走,以诱人价格促使买家签约,不然很容易引起买家的逆反心理,本来想买现在也不买了。

如何开价才既不会贱卖又不会有价无市?卖房者可乔装买房者,向中介机构了解自家所在小区同房型的房价,一般而言,中介会稍报高一点,卖房人可根据中介报价挂牌,也可以比中介报价稍低一点挂牌。买房人则可以乔装卖房人咨询多家中介,中介报价会稍低,买房人可以此确定自己买房的心理价位。对于买房者而言,不可过于信任某一个中介,应该货比三家多方委托中介找房,并且通过不同的中介打探真实的房价。

讨价还价是正常的,比较合适的卖房策略是:报价比心理价位提高3%-5%左右,给买家留足还价空间。鉴于房价已高,对一套房子而言,3%-5%就不是个小数,比如一套200万元的房子,让价3%-5%就是6万元-10万元,一般而言,买家的还价幅度也在这个区间,讨价还价后,皆大欢喜:成交价一般在卖房人的心理价位附近甚至更高,而买房人心情也比较舒畅,认为自己压低了房价很有成就感。对于买房人而言,应该多找几个中介砍价,从中选择最低价签约。一些精明的买房人在甲中介砍到最低价后,去找另一家公司的乙中介谈判,再压低中介费,然后由乙中介联络卖房者。

买房贷款财商高

很多炒股者希望两全其美。手头的钱既能买房,也可以炒股。最新的房贷政策有助于他们的心愿实现。

首套,或者已经付清首套房房贷的,买房首付三成,贷款七成,最低贷款利率有可能打7折。首付款30%和70%,区别大了。以300万元总价的房产计,首付30%只要90万元,而首付70%则要210万元。同样,房贷5年以上基准利率是6.15%,七折优惠利率是4.305%,哎哟,买个货币基金的收益也可能比7折利率高啊。所以,有钱也贷款,并用足房贷,贷款期限越长越好。即便享受不到7折房贷,这个策略在大多数情况下还是适用的,因为投资渠道不断拓宽,获取比6.15%基准房贷利率高的投资收益并不困难。

以一套250万元新房为例,买房人有付全款的实力,如果全额一次性付清,收益来自两个渠道:一是房产可能升值,二是租金。如果采用贷款,首付三成是75万元,贷款175万元。假如全部是商业贷款,期限20年,基准利率6.15%,等额本息法还贷,每月还款额12689元。对于买房人而言,采用贷款法,收益可来自3个渠道,前两条和全款买房者一样,来自房产可能升值和租金,第3条是通过原本全额付款的175万元理财所得。这175万元可用于炒股,也可购买P2P产品或信托产品,如购买P2P,12%年收益还是比较普遍的,则每月可得收益17500元,扣除12689元房贷后,还多余4811元。即使这4811元不做任何投资,20年后累积可达115万元,加上理财本金175万元,总计290万元。

在漫长的20年还贷岁月里,万一投资收益没有理想的12%怎么办?只要投资收益超过房贷利率,就是赚的。哪天投资收益低于房贷利率了,再提前还贷也不迟。

不少买房人看到这儿心生疑虑,P2P跑路不少,怎么敢买?其实考察P2P是否靠谱,也有几条便捷原则,即看注册资本,看风控体系,远离超高收益。还有一点,看P2P “拼爹”,有些“爹”是不大可能跑的,比如陆金所的“爹”是平安集团,微财富的“爹”是新浪,百度百赚的“爹”是百度。

还要提醒一点,房贷还款方式有2种,等额本息和等额本金,不少理财师会建议买房人选择等额本金以节省利息,其实,如果考虑通胀因素,并且投资理财收益高的话,还是选择等额本息更合算。因为等额本金前期还款数额大,用于理财的资金收益抵扣房贷后,多余部分就少了,从复利效应看,显然是失策的。

怎样装修赚租金

很多人买了第二套房后用于出租,同一小区同样房型同样面积,每月租金高低会相差数百元乃至上千元?个中很大原因在于装修。一些人认为,反正是借给别人住,随便装修一下就是了。殊不知,随随便便装修的房子只能借给随随便便的人,租金不会高的,但用心装修不见得就是花钱多。

装修房子首先会遇到两个问题:风格和预算。出租房的风格要符合大众审美观。在装修设计前最好先去附近的中介所摸摸行情,了解住家附近主要有哪些类型的租客,他们喜欢哪类装修风格,有什么细节要求,比如日本租客喜欢在浴缸里泡澡,但不少业主觉得淋浴房可能更适合出租屋,在装修时就不考虑浴缸,结果不少日本租客因此而放弃租房。至于预算,最具性价比的是一年租金额。新装修的房子前3年最容易获得高租金,如果第一年的租金就能赚回装修款,从第二年起租金就是净收入了。如果装修费用太高,需要两三年的出租才能收回装修款,等于前3年基本无收益。因为是出租屋,房子损耗相对自住大,如果租客不注意保护,3年后的房子就会显得陈旧甚至破败,业主如还要想维持高租金,则需要重新粉刷和修补才能再出租,这样又损失了租金。

在装修过程中如何严控预算不超标?把握四点。

第一是不轻易增加装修项目,恪守“增一减一”原则,去除一个装修项目或降低一项装修项目的等级。比如灯带、射灯,平时一年也开不了几回,但造价却不菲。这种可有可无的项目就可作装修减法。

第二是不轻易委托装修队购建材。在装修预算书上,有不少项目是“厂家安装”,业主如果选择了这些项目,意味着至少要比市场价多付10%的装修款。比如一个品牌石膏线,市价每米在15元左右,但装修队预算价格则是19元/米。装修队代购建材之所以高于市场价,在于装修公司要提成,装修队负责人也要提成,自然是羊毛出在羊身上。

第三是多利用团购渠道。在团购网上,从黄沙水泥开始,所有软装硬装建材应有尽有,不少建材价格比市价便宜1/3。通过团购渠道订购建材,业主只需要出100元订货,等送货到家验收合格后再付全款。

第四尽量少在现场做木工等。比如衣帽间,团购价格每平方米最便宜的不到百元,一个两米宽的衣柜仅2000元左右,工人半天就能安装完毕。而请装修队现场做,不仅不便宜,木工和油漆工现场施工还延长了工期。而对出租屋来说,早竣工意味着早出租赚租金。


提升出租屋档次,软装很关键,照片多、画多、花瓶多、饰物多、水培绿化多,就能让房间显得温馨有格调。家具和沙发,可以购买店里的样品,价格只有原价的二三成。可以在墙上做一面照片墙,客厅沙发前和餐桌下还可以铺地毯。网购镜框和地毯,所费不过千元,但房间档次却不一样了。


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