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黄金时代一去不返 2015年楼市能否回暖

2015年01月12日 07:25   阅读:1408
作者: 管一泓   /user/space?oid=27415

2014年,我国楼市告别了高歌猛进的“黄金时代”,房企卖房子轻松赚钱的日子一去不复返,控制成本、加速去化变成房企求得生存的关键点。房价回落、市场分化、互联网冲击迫使房企、中介不得不做出变革……随着新年的到来,各地楼市都处于收官阶段,我们不禁想问,2015年的楼市能够有所回暖吗?

房企纷纷跨界转型

2014年市场降温,新房成交量不断萎缩下滑,成为近十几年来第二个下跌的年份。库存居高不下、房价持续回落、市场分化明显是过去一年的主要特征。为此,越来越多的房企已经在2014年开始跳出单纯的“造房子卖房子”模式,试图迈开跨界经营的步伐。

龙头房企的转型走在了行业的前列。2014年10月,恒大新西兰咔哇熊乳业生产的咔哇熊婴幼儿配方奶粉亮相中超赛场,标志着恒大正式涉足乳业领域。这是继民生住宅、文化旅游、快消体育产业后,恒大又一次重金步入新领域。除了恒大,万科、万达等龙头房企也在加快转型。万科从专注住宅开发向商业地产、养老地产及旅游地产等多领域进军。万达从商业地产向文化产业、旅游、电子商务延伸。

由于土地成本、开发成本、人力成本都在增加,房企的销售价格不再能像以前一样实现高速增长,所以房企的利润空间在收窄。为了寻找新的盈利点,房企开始探求多元化发展。

房价有望软着陆

虽然高增长可能一去不返,但对于2015的楼市走向,中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心及社科文献出版社日前发布的《中国住房发展报告(2014-2015)》还是做出了回暖的预判:2015年我国住房市场整体延续衰退态势,不过一二线城市楼市在2015年下半年复苏,限购政策也有望在一年内全面退出。

报告指出,2014年住房投资投机全面退潮,大中城市由全线上涨到普遍下跌;商品住宅进入相对过剩阶段,成交量萎缩,库存水平攀升,住房市场进入自发调整阶段,“买方市场”时代来临。2015年一、二线城市房价将继续下滑,三、四线城市房价将稳中有降。具体而言,2015年商品房房价大概下降5%,销售面积降低12%,住房开发投资增加9%。

“一、二线城市房价将继续下滑的主要原因是市场投资属性过高,住房空置严重,居民投资理财渠道增加,住房投资全面退热,单靠刚性需求或改善性需求难以消化已有商品库存和支持房价上涨。”中国社科院财经战略研究院城市与房地产研究室博士邹琳华表示,2015年房价将以软着陆为主,不会出现整体崩盘,在住房结构性过剩的条件下,一年内一线城市住房限购政策有望全面退出,更多地通过市场价格而非行政手段调节市场供求。

年末量升价跌

而实际上,年末的全国楼市已经有些许“止跌”的迹象。

国家统计局日前发布的2014年11月70个大中城市房价数据显示,70个监测对象城市的房价环比无一上涨。由此,从2014年9月开始,70城房价已经连续3个月止涨。

房价保持止涨状态,降幅却变化颇大:11月,70城中降幅超过1%的仅有5个,比10月份锐减了14个;降幅比上月收窄的城市多达48个,比10月份又多了4个。

与成交价相对的是成交量,11月70个大中城市新建商品住宅成交量则较10月份有所放大,为2014年年内新高。分析认为,在2014年整体楼市下行、销售状况欠佳的情况下,年末终考临近,多数房企只能随行顺势、以价换量。另有预计称,12月的成交还可能创2014年月度新高。

另外,不少城市在年末已经处于“止跌”通道。其中,北上广深四大一线城市的表现尤为明显:北京、上海、广州10月的环比跌幅分别为1.3%、0.7%、1.2%,11月,三地环比跌幅大幅缩减到0.2%、0.4%、0.4%,深圳则在连跌6个月之后首度持平。

沪楼市高调收官

在上海,房地产市场甚至还迎来了一小波暖冬行情,翘尾势头明显。数据显示,截至2014年12月28日,申城12月新建商品房成交量已攀至111万平方米,创下年内月度之最。业内观点据此认为,在央行930新政及首套房标准重新认定等政策的惯性刺激下,市场看跌情绪将继续减弱,2015年楼市将复苏上行。

在年底政策放松和开发商低价双重刺激下,上海楼市不断“蹿高”。据统计,2014年12月22日~12月28日这一周内,上海市商品住宅成交面积为32.80万平方米,环比前周上涨18.54%,成交均价为31530元/平方米,环比前周上涨7.03%。

12月末周,上海市商品住宅成交量创下2014年以来的周成交最高值,也使得12月成为年内月成交最高点。不仅如此,沪成交均价也突破了3万元/平方米大关,为31530元/平方米,与成交量一样达到了年内最高。另一方面,不少开发商也在年底保持了相当的供应实力,不少项目的供应量都达到了3万平方米以上,其中小户型精装楼盘占了主导地位。

2015有望走暖?

业内人士分析认为,上海的年末翘尾行情反映出,在央行降息等利好政策驱动下,市场情绪逐渐被带动起来,入市节奏也在加快。尤其在目前房价环比跌幅持续收窄的态势下,部分购房者担忧未来房价出现止跌反弹的态势,市场情绪趋于高昂,将使得去库存压力进一步减少,促使房价出现止跌的态势。


进入2015年,在楼市持续性降温的影响下,走势坚挺的上海市场也步入了存量房时代。沪上研究机构报告称,房地产市场目前已探明底部,看跌情绪在进一步淡化,预计2015年将迎来复苏上行的行情。观点进一步认为,房地产政策的继续放松,这一因素将成为支撑整个国内2015~2016年楼市企稳、复苏的核心力量。随着限购限贷政策的进一步放宽,加之宽松货币政策的继续实施,房企去库存速度加快。此外,得益于楼市销售渐趋转强,房企资金压力将会有所缓解,这将使得房价止跌反弹的动力逐渐增强。


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