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专家:今年房价还会跌 现在是买房好时机

2015年03月12日 07:28   阅读:3363
作者: 王红   /user/space?oid=20549

人物简介:

黄瑜,高级房地产经济师、注册房地产估价师、注册造价工程师、国家开发银行特聘房地产专家,现任中国指数研究院常务副院长。

对于举国关注的房地产市场,专家、学者乃至地产商都会在各种场合发表自己的判断和预言,而作为中国目前最大的房地产专业研究机构之一,中国指数研究院(下文称“中指院”)对老百姓来说却似乎有些陌生。事实上,它目前的分支机构遍布主要大中城市,其建立的“中国房地产指数系统”会定期发布主要城市的房地产价格指数,被视为衡量中国房地产市场变化的重要指标。

对于举国关注的房地产市场,专家、学者乃至地产商都会在各种场合发表自己的判断和预言,而作为中国目前最大的房地产专业研究机构之一,中国指数研究院(下文称“中指院”)对老百姓来说却似乎有些陌生。事实上,它目前的分支机构遍布主要大中城市,其建立的“中国房地产指数系统”会定期发布主要城市的房地产价格指数,被视为衡量中国房地产市场变化的重要指标。

“我们希望用数字帮大家总结一年一度的市场变化,同时我们也希望用数字,特别是用我们的模型来预判未来一年的市场趋势。” 在2015年中国房地产市场发展形势报告会上,中指院常务副院长黄瑜开门见山地说。不久前,中指院发布的数据显示,2015年1月,全国百城房价环比在经历了连续8个月的下跌后,出现了微涨。围绕房价“回正”的话题,黄瑜接受了环球人物杂志记者的专访。

房价指数怎么来

环球人物杂志:中指院有大量数据来自对全国重点城市的监测,这些重点城市有哪些?

黄瑜:百城价格指数涵盖了一、二线城市和重点三线城市。重点城市共50个:一线包括北上广深;二线包括天津、杭州等25个城市,主要是省会和计划单列市;三线包括莆田、中山等21个城市,主要是地级市。

环球人物杂志:对于各地收集的信息,中指院通过什么方式进行分析,做出预判?

黄瑜:相对于国内很多学者的市场感知和经验,中指院更多是用数据和模型对市场进行分析和判断,像“中国房地产中长期发展动态模型”就包括了6个方程和22个模块。模型预判不仅包括房地产市场本身的供求因素,还包括与房地产相关的宏观经济水平、政策等,对这些我们也会做一些关联分析。对于宏观经济,我们会做一些相关假设,如GDP增长,在综合考量各经济机构的研究成果后,我们假设一个增长率,同时假设货币环境整体稳健、政策干预比较少、房地产逐步回归市场化,在这个大背景下,我们会把长期以来的数据进行系统分析,对整个市场进行一个预判。

环球人物杂志:由此得出的房价指数能否预测楼市发展趋势?老百姓研究房价指数对个人买房有指导作用吗?

黄瑜:房价指数的主要作用是反映一定时期内房屋价格的变动程度和趋势。由于房价变化的根本原因在于供求关系的变化,因此在某种程度上,房价指数也能反映房地产市场未来走向,如中国房地产指数系统即被称为中国房地产市场的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”。房价指数除了对政府部门、研究机构等专业机构具有重要意义外,对普通老百姓也具有重要的指导作用,因为房价指数简单明了,能够帮助普通居民及时了解房价变化情况,所以能对个人买房置业提供有效参考。

现在是买房好时机

环球人物杂志:中指院的数据显示,2015年1月全国百城房价在连续8个月下跌之后首次回正,目前的均价是多少?

黄瑜:2015年1月,全国100个城市新建住宅平均价格为10564元/平方米;环比在经历连续8个月下跌后止跌,微涨0.21%。另外,北京、上海等十大城市新建住宅均价为18990元/平方米,环比止跌上涨,涨幅为0.59%。

环球人物杂志:哪些因素导致了回正?

黄瑜:价格回正主要有几个方面的原因:首先,成交量方面,2014年四季度以来,主要城市需求平稳释放,去年底成交量“翘尾”,12月成交量达2010年以来单月最高水平,楼市预期逐步转好;其次,供应方面,因春节临近,主要城市推盘量有所减少,短期内主要城市库存压力稍有缓解;再次,政府方面,李克强总理首次就房地产市场表态,积极肯定了行业中长期发展的重要性,市场信心有所增强;最后,企业策略方面,企业年初的业绩压力较为缓和,部分楼盘优惠力度相对2014年底减弱。

环球人物杂志:从数据看,不同地区、各线城市的房价是否出现分化的趋势?对一线城市居民来说,现在是买房的好时机吗?

黄瑜:2015年1月不同地区及各线城市房价均表现分化。从不同区域看,珠三角和环渤海房价环比上涨,涨幅分别为0.13%和0.17%,长三角地区房价环比小幅下跌0.06%;从各线城市看,一线城市房价环比全部上涨,平均涨幅0.78%,二、三线城市房价环比下跌,跌幅分别为0.1%和0.2%。

从地价来看,一线城市一直以来都是品牌房企关注的热点区域,住宅用地成交楼面均价持续走高,未来随着货币政策不断放宽,一线城市房价将面临一定上涨压力;从库存来看,一线城市库存压力较小,长期看主要是供应不足的问题,目前一线城市的出清周期普遍在12—14个月,2014年四季度以来需求逐步释放,库存压力不大。对于一线城市居民来说,现在不失为买房的好时机。

环球人物杂志:中国楼市一直有“金九银十”的说法,根据中指院的数据,这种说法有数据支持吗?

黄瑜:通常而言,“金九银十”指的是每年9月、10月为传统楼市旺季。从成交及价格数据看,“金九银十”有一定道理,但并不十分准确。具体来看,成交方面,根据50个重点城市交易数据显示,近5年来,除2011年外,其他年份9、10月的成交量虽然明显超过当年均值,是成交小高峰,但都未达到年内最高点。

再看价格方面,根据百城价格指数,近5年来,仅有2010及2013年新建住宅均价在9、10月涨幅明显提升。2011及2014年甚至出现下行趋势。

环球人物杂志:那么房价是否存在所谓季节性、周期性的规律?

黄瑜:价格波动的季节性、周期性规律并不明显。成交方面有一定规律,如年中、年底企业冲业绩的推盘高峰,“金三银四”及“金九银十”,成交量会出现一定幅度上涨,7、8月及1、2月的春节假期成交量较为缓和。总体来说,房价的变化主要受供求、政策、市场预期等多重因素影响,季节性、周期性规律相对不明显。

缓慢增长是“新常态”

环球人物杂志:你怎么看今年房价走势?

黄瑜:从我们模型预判的价格来看,整体市场价格还有继续下跌的趋势。2015年的市场仍以去库存为主,预计全年价格保持平稳或小幅下跌。2014年以来,受早期拿地、新开工量较大影响,市场供应量增加,但需求入市放缓,在供大于求的压力下,房价结束2013年的快速上涨趋势,全年销售均价基本平稳。2015年全国市场仍面临高库存压力,去库存是主基调,预计全年商品房均价同比跌幅介于0.5%—2%之间。2月28日,中指院发布了2月的百城价格指数,新建住宅平均价格环比小幅下跌0.24%。

环球人物杂志:各线城市今年的房价会如何发展?

黄瑜:不同城市房价未来走势将继续呈现分化局面。从2014年10—12月的短期成交表现看,一线城市对限贷放松、降息等政策反应较敏感,潜在购房需求仍较旺盛,同时近年来一线城市住宅用地成交楼面价持续走高,若2015年货币环境进一步调整,一线城市房价仍将面临一定的上涨压力。

少数热点二线城市同样存在大量购房需求,库存压力减轻后房价走势或接近一线城市,但多数二线城市价格将相对平稳。大多三、四线城市市场需求在早期透支,库存压力较大,房价或将继续下行。

环球人物杂志:房地产市场未来几年的大趋势是怎样的?


黄瑜:首先市场已经发生变化,由原来的高增长逐步进入平稳增长期。2015年到2020年,整个增速还会下一个台阶,进入一个缓慢增长的过程,企业要调整发展速度,让增速趋缓,这是房地产的新常态。另一方面,去库存是有压力,但并不是说下个阶段一点市场都没有。不同的城市表现不一样,一线城市的市场空间还是比较大的,不仅现实供应不足,未来供应也不是那么多,潜在的需求非常旺盛。我们原来做过一些城镇化研究的相关课题,无论是大城市对GDP的贡献比例、人口的聚集性占比,还是面积占比,北京、上海跟纽约、东京等国际大都市还差得很远,所以这些大城市、大都市圈的潜力还是非常大的。


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