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楼市新政给力 买房还是买股?

2015年04月01日 07:06   阅读:3343
作者: 陈苏洁   /user/space?oid=20546

更高更快更强,中国股市的新高之旅仍在继续。

周一早间狂飙的“一带一路”加上午盘崛起的房地产股,让上证指数全天走出单边上扬的强势进攻行情。沪指盘中最多大涨了104点至3795点,创下自2008年3月以来的整七年新高。

傍晚,央行等三部委又发布通知下调“二套房”首付比例,财政部宣布营业税免征“五改二”。应该说,楼市新政力度已远超市场预期。

楼市新政将会有什么影响?是不是该卖股买房呢?

分析认为,本轮楼市“组合拳”政策释放稳定市场的积极信号——稳定住房消费,尤其是支持二套合理改善型需求,促进房地产市场平稳健康发展。

中国银行金融研究所副所长宗良表示,此次政策调整主要是落实今年政府工作报告提出的“支持自住和改善性住房需求”的重要举措,对促进刚性住房需求的释放起到了积极作用。民生银行首席研究员温彬表示,政策调整有助于改善民生,发挥政策的引导作用,而非为了提高杠杆炒房子。

过去造成楼市价格持续上涨的投资属性,今后将会更多让位于消费属性。从纯投资角度看,房产造富时代已经结束,未来将是股权造富时代,目前投资地产股票优于买房。今后房地产股票与房价的表现,可能跟过去几年截然相反——曾经房地产股连续调整,但房价居高不下;今后很可能出现的局面是房地产股票大涨,而楼市表现比较普通。

目前,股市处在高度亢奋状态中,一有风吹草动,就会掀起狂澜。其实不管慢牛还是快牛,如何不被疯牛甩下背,才是关键。

二套房个贷最低首付降至四成

普通住房购满2年,出售免征营业税

昨日,中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发文,调整个人住房贷款政策,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。

通知指出,调整的目的是为进一步完善个人住房信贷政策,支持居民自主和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,继续做好住房金融服务工作,满足居民家庭改善性住房需求。

调整后,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%,具体收付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

在住房公积金方面,调整后,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。

此外,为加强政策指导,做好贯彻落实、监督和政策评估工作,人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策,分类指导”的原则,做好与地方政府的沟通工作,加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督;在国家统一信贷政策基础上,指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平;密切跟踪和评估住房信贷政策和执行情况和实施效果,有效防范风险,促进当地房地产平稳健康发展。

个人转卖普通住房

营业税“五改二”

据新华社电财政部、国家税务总局30日联合发布消息,经国务院批准,我国将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策,其中个人转卖已购普通住房,免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年).

两部门表示,此次调整个人住房转让营业税政策旨在促进房地产市场健康发展。根据两部门发布的通知,调整内容包括:个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

开发商

新政堪称及时雨

武汉联投置业有限公司营销总监唐邵博认为,楼市新政短期内将对武汉楼市带来利好,但长期作用有限。武汉楼市库存庞大,去化跑量仍是今年的主旋律。

湖墅观止总经理雷汉平表示,新政堪称及时雨,更多的是对于房地产行业的重视,给予市场信心。这也反映出,房地产市场形势的严峻。市场保有量趋于饱和,刚需消费遭遇瓶颈,政府的刺激以改善型需求为主。

对此次楼市新政,湖北省社科院经济研究所所长、省房地产经济学会会长叶学平认为,这是一组“组合拳”,对于自主性住房需求支持力度不断增强,也能够激发投资性购房需求,改变整个市场的发展预期,实现房地产的平稳着陆。政策将进一步释放无论是刚需、改善,还是投资型购房者的购房需求,将是普惠政策。

今年,武汉楼市的总目标依然是去库存,在经历了限购限贷松绑,银行降息,首付降低、二手房营业税调整之后,这些组合拳对武汉楼市消费刺激作用将在今后几个月不断显现,预计市场成交量提高幅度将达20%左右。今后几年武汉每年开通一条地铁,城建、产业、人口仍有提升空间,但库存及供应量也相当可观,在新政综合因素的影响下,武汉楼市去库存将加速,三环线以内整体市场上半年实现触底回稳,不排除有项目开始借地铁政策等利好涨价,整个武汉市场也有望迎来货真价实的“金三银四红五月”。

100万元房满2年出售

少交5万多营业税

购价值100万元“二套房”

首付可由70万降至40万

政策出台前,武汉二手房营业规定是,满了五年的普通住房,免征营业税。非普通住房,按照差额的5.8%征收。未满五年,全额征收营业税5.8%。根据统计,目前市场上有30~40%的二手房交易是5年以内的,如果改为满2年免税,按照目前的税费,一套百万元的房子可以免税5万多元。不过,非普通房满两年也要按照差额征税,只有普通房才免征。

武汉目前的普通房标准,主城区是建筑容积率在1.5以上、单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下、总价不超过140万元(含140万元)。远城区的普通住房标准为建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140(含140平方米)以下、总价不超过90万元(含90万元).

中国指数研究院(华中)研究总监李国政认为,降低交易税费,增加二手房市场流通,对于改善性家庭“卖旧换新”是利好,可以促进二手房交易,以及新房的成交。

政策出台前,在商业贷款方面,武汉对于二套房,第一套房贷还清的,可以享受首套房待遇,首付最低可三成。如果第一套未还清,则二套房首付为7成。三套禁止贷款。如果采用公积金贷款,首套房90平米以下的,首付可以两成,90平米以上则为三成。


中国指数研究院(华中)研究总监李国政认为,商贷方面,按照最新规定,不论首套房贷款还清与否,二套房首付可4成首付,相较于武汉原有7成要求大为降低。如总价100万的房子,按照以前二套房政策,首付需要70万,现在则40万即可,让普通家庭的购买力得到释放,对中高端住宅销售都是利好。

公积金方面,武汉此前二套房贷款有一个现有住房不得大于140平方米的条款规定,新政不与房屋面积挂钩,显然门槛放松,这对于一些此前买了大户型的家庭再次购房促进作用最大。


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