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中国楼市的最大秘密

2016年03月30日 01:51 转载自:博闻财经   阅读:264
作者: 陈苏洁   /user/space?oid=20546

中国楼市有一个最大的秘密,可惜大部分人都看不明白。即便是研究经济的学者,也大多对此懵懵懂懂。

秘密是:每次经济危机,都是楼市大涨的机会。大危机大涨,小危机小涨;经济平稳向好的时候,楼市反而横盘,或者微涨。

我们先看看案例。

案例一:

1989下半年年到1992年上半年,中国经济遭遇了一轮困难,其中1989年和1990年的GDP增速只有3.5%和5%。

挑战必然带来迎战,先是“南巡”,然后是一轮大投资、大建设。那几年广义货币供应量(M2)的数据没有查到,但仍然有迹可循。1992年固定资产投资增速跃升到37.6%,1993年更是达到了50.6%(扣除物价因素上涨了22%,可见通胀之严重)。

正是在1993年惊人的通胀率的刺激下,刚刚商业化的房地产市场出现局部过热,其中海南、北海、惠州等地泡沫最为严重。潘石屹、冯仑等人,就是通过海南房地产泡沫完成了原始积累,并成功逃顶。

房价暴涨的原因:为了刺激经济回升,国家增加了货币供应量,并通过政府、国企大幅提高固定资产投资增速。

案例二:

1997年下半年,亚洲金融危机爆发,中国遭遇了改革开放以来第二次外部影响带来的经济下滑。为了应对那次危机,央行多次降息、降准,终于在2001年到2002年引发了一轮房价上涨潮,从上海、北京开始,逐步在2003年之后蔓延到全国。

1998年到2002年的CPI同比增幅分别只有-0.8%、-1.4%、0.4%、0.7%和-0.8%。这轮调整期之所以比较长,是期间广义货币M2增速一直没有过高(比目前增速高,但明显低于此前几年,到2002年才开始再次提速)。

所以,1998年到2008年也被称为黄金十年,那时中国经济增长主要是依靠“制造业+出口”(后期已经开始偏向房地产),汇率和利率对制造业都比较有利。所以,这是一个非典型案例,但最终仍然导致了房地产价格的上涨。

案例三:

2008年下半年爆发的全球金融危机,激发出了中国“四万亿”刺激政策,加上地方配套,带来数十万亿的投资。已经出现下跌趋势的房价,在2009年下半年再次飙升,并引发了2010年的限购政策。

在那一轮房地产剧烈波动中,宋卫平的绿城集团成为最受益的开发商:2009年销售收入排名从前一年的全国第八,直线上升到全国第二。那一年,万科销售额只有630亿元,绿城竟然达到510亿元。

房价暴涨原因:1,货币超发,2009年中国广义货币M2增速达到了27.7%,相当于GDP增速3倍还多;2,从2008年9月到2008年12月,短短4个月央行5次降息(此外还有4次降准),并推出了房贷利率打折等优惠。

案例四:

2012年下半年以来,中国经济出现了增长乏力现象,随着美国结束QE、美元进入加息周期,这种压力显得更加沉重。这成为房价新一轮上涨的直接动因。

从2014年3月到2015年3月,“房地产救市”基本上是地方政府“八仙过海、各显神通”,中央默许、旁观。2015年3月到现在,则是中央政府直接出手救市。在这轮房地产大逆转中,恒大地产是“赌得最大”,也最成功的。

上涨原因:1、央行自2014年年底以来6次降息、6次降准,目前商业房贷利率低于2009年;2、广义货币M2增速出现显著反弹,一度回到14%的高位;3、除了北上广深、三亚,绝大多数城市的限购令取消或者放松;4,国家鼓励购房,甚至鼓励个人多买房向社会提供租赁服务(部分热点城市例外,比如一线城市)。

为什么“一出现危机,房价就上涨”

1、中国的城镇化仍然没有完成,房地产对其他产业的带动作用仍然巨大。加上政府税收对土地、房屋依赖度非常高,所以每到经济危机的时候政府会出台各种政策刺激房地产价格走高。

2、中国的投资主体是政府和国有企业,注定是低效的,也是非创新型的。“铁公基+房地产”是他们最偏爱、最熟悉的拉动经济方式。这种增长模式,每隔几年就会酝酿一场危机,原因是不断积累过剩产能和银行坏账。

3、当危机爆发时,政府最容易想到的就是放松货币政策(而且中国最有条件这样做)。而当流动性泛滥时,真实通胀率上升,钱就开始寻找安全的资产。中国股市因为缺乏诚信和严格监管,无法长时间充当资金池,所以必然流向房地产。以前是所有城市房价都涨,现在房子太多了,只能是有人口增量的城市房价上涨。

4、除非真正激活“大众创业、万众创新”,让钱敢于流向实体经济,流向金融市场,并逐步将比GDP增速(财富增加的速度)快一倍的M2增速(印钞的速度)慢下来。否则危机隔几年就来一次,来一次就推高一波房地产价格。当然,为了维持跟国外其他大城市房地产价格的比价关系,最终必然是人民币汇率不断贬值,也就是重演莫斯科房价模式,而不是东京模式。过去20多年,莫斯科房价以旧卢布计算上涨了150万倍,但旧卢布对美元贬值了1万倍。

5、让中国房地产摆脱莫斯科模式的关键,是建立真正的市场经济机制;建立真正市场经济机制的关键,是习总书记说的“把权力装入制度的笼子”。

当10个人中有9个人在谈房价暴涨时,这20句话你千万不要错过!

1、房地产从资产上不具备更好的吸引力,靠买房发家致富的时代已经过去了,这是大类资产配置的转折点。上一轮房地产火爆的十多年大周期,主要归因于A居民收入大幅度提高;B城市化率迅速提升;C政府经营城市理念;这背后有基础货币增速年复一年的超规模增长,包括基础货币增速这一条在内,这些因素都面临拐弯(或者导数拐弯)。

2、GDP下降,利率下降的潜台词是长期收益率下降。应该没多久我们又会谈论到负利率,谈论到如何跑赢通胀,其实,大多数人是跑不过通胀的,不管在哪个国家生活,都一样;这也是1的佐证。

3、作为生活必需品,房子承载的东西很多,教育,生活,甚至夫妻感情,跟丈母娘的感情;我一直以来的观念是如果是为了住,为了幸福感,为了改善生活,无论什么时候买房子,都应该。家庭幸福,家的安全感,是很难替代的,这一点女人尤甚。

4、年轻人不要过分担忧还贷款的问题。印象里中国房地产按揭贷款的平均还款年限是6年左右(要是我记错了麻烦指出,这个年限很短我记得),有句俗话叫莫欺少年穷。很早我说过,一个男人一生至少可以挣1000万(以现有货币计算,算上通货膨胀不知道多少);我身边咬牙买房,努力工作,认真生活,迅速提高收入和生活质量的大有人在。

5、如果可以接受长期租房,并且自己有安全投资稳定增值的能力,眼下买房的性价比并不好;因为房租眼下跟房价比,太低。

6、指望房地产跑赢通胀那是因为这15年的大周期影响,这跟2007年末觉得股票跑赢通胀一个道理。参考2,长周期没啥能跑赢通胀,除了一颗聪明的脑袋(要么投资自己,要么眼睛犀利投资了巴菲特)。

7、尽量不要做啃老族。如果父母可以帮忙负担一些,也不要影响了他们的生活和养老;

8、超大型的城市群在中国已经出现,三个区域:京津,长三角,珠三角,这些超大型的都市群的房价很难出现暴跌。尤其是不断有外来人口进入;眼下看不到外来人口流出的迹象,尤其是有购买力的人口流出(这个很关键);

9、李嘉诚说过房地产的核心是地段,这个在魔都帝都也一样。

10、上海北京深圳的房价在全球并不算贵(绝对值),也不要用房价收入比去计算。这么算从1988年起就是错的,因为中国的人口基数太庞大了,而供应量又不够;唯一跟房价能比的是货币增速,我的判断,M2的增速也到了拐点。

11、3线城市是不值得购买住房的,除非要在那里生活。

12、区别一个城市的房地产是否值得买我有个粗俗的不科学的方法:看看二手房能不能顺利的卖掉。如果不能顺利的脱手,或者跟新房比差别巨大,那么这个城市的房地产结构一定是有大量过剩。

13、眼下所有的住房政策调整,都是为了A释放房地产需求来延缓经济失速;B抑制因房价过快的上涨导致暴涨暴跌出现,根本目的是为了让A的过程更加漫长,这也是去库存的本意。很多地区是去不了库存的,因为根本就没库存的;很多地区是去不了库存的,因为库存大到买不完且没人买;

14、中国房地产回归到西方人眼中正常(什么房价收入比啊,什么收入中位数啊)的概率很低,除非拔掉房子上附着的很多东西,比如教育等。

15、指望房价崩了自己会买的起房的人,参考伊拉克的自由憧憬者。

16、上海比香港做大的优势是上海待不了可以去别的城市,这依赖于中国区域经济发展的平衡,目前有这个迹象(比如中部的几个大都市群也有模有样)。

17、基础设施建设到底浪费了没有不能一概而论。05年时候很多人说郑东新区是鬼城,现在每天金水路车堵的憋尿;20年前沪宁高速双向六车道觉得奢侈,现在单向六车道都怕不畅快;发展的眼光看问题,比静态要好。

18、超大型城市会有很多问题,目前国内城市管理水平亟待提升,比如红绿灯设置,比如停车场建设,比如道路通行效率,比如早晚高峰交通拥堵,比如公共交通资源设置,比如城市小生意者管理,等等等等。我自己的切身体会,上海算管的好的,有些二线城市明显没有对变成超大型城市有足够准备,这样会让居民幸福感降低,抱怨变多,其实不利于建设社会主义和谐社会。

19、今后的房地产,必需品应该买,投资品不该买。对于高手是鸡肋,对于一般老百姓,挺遥远;发财致富选别的路吧,papi酱也是一个路子。

20、轻资产,抓住90后的消费观和习惯,比买房靠谱。


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